今年3月，当时的北京土地拍卖是今年全国豪宅市场的一件重要事件。经过274轮竞价，中海地产以75.02亿元、楼面价10.23万/㎡、溢价率27.93%的价格拿下北京海淀蜀村地块。这刷新了当时北京楼面价记录，使北京楼面价达到了10万+的历史新高。你需要知道的是，树村所在的上地街是海淀乃至北京著名的豪华住宅区。它已经在众多地产项目中证明了自己的价值：隔壁圆明松二手房挂牌均价稳定在17.6万/㎡……作为今年中海外在北京的地王项目，有传言称其将成为中海外在北京的第三个九旭产品。然而，令人意外的是，前两天，中海北京树村地王项目名称被撤销。发布：安澜北京。如果说中海在上海联合开发的全球陆王“安澜上海”是一次“意外”，那么“安澜北京”的出现或许意味着中海正在打造一条超越“九旭”的领先产品线——“安澜”。据称，它的定位是“一座城市的顶级独特产品”，拥有两个地王和两个“安澜”。燕姐觉得，中国海外顶级产品升级的意图非常明确：用全新的“安澜”系列产品，重塑中国海外在奢侈品市场的霸主地位。 01 中国海外又迈出一大步。众所周知，自去年酒旭系列产品登陆北京后，中海外在北京奢侈品市场展现出了强大的统治力。克而瑞数据显示，去年6月开业的中海资本九溪以97.36亿元的销售额位居北京年度房地产销售榜首，比排名第二的香山月多出60%。中国海外今年5月开业的凡吉酒墟以上半年销售额41.58亿排名第五。此次安澜北京，中海无疑将朝着继续主导豪宅市场的方向前进。根据规划公告，中国海外将在用地北部建设8栋5层产品叠层，包括上叠层和下叠层，中间层为少量大型平层产品。此外，还将在南部地区建设8栋6层联排别墅，在降低准入门槛的同时，为高端客户带来高舒适度的低密度生活。安澜北京规划导则 从项目的规划和效果图上，我们还可以看到“安澜”产品建筑语言的演变：比如北区，石材立面+新中式坡屋顶与圆明园遥相呼应，外观和质感都在线；空间尺度层高约为3.15米至3.4米，并赠送地下室或露台空间，这些都表现出了高端低密度产品的倾向。安澜北京网上发布的效果图显示，目前安澜北京的效果图还比较少。但在16米的高度限制和楔形地块的严格条件下，安澜北京的产品仍然构成了很大的挑战。北京安澜的pagpaplano表明，与景观一样，该项目几乎没有空间来创建集中式花园。其在南北区域之间仅打造两个下沉式庭院，并设计约2800平方米的超豪华会所，涵盖私人宴会厅、恒温泳池等多功能空间。建筑物之间的最小距离只有18米左右，很难避免互相对视的感觉，这对于最高级别的建筑来说是一个缺点。f 豪华住宅。再看看安澜上海，花园浮岛全景舱、全层高架、超级接口、垂直山林景观、阳光车库……简直是下一个时代的产物，相当超前于时代。与安澜上海的实际情况相比，安澜北京的设计相当“保守”。不过，安澜北京的“王牌”也相当明确——地理位置。北京安澜位于海淀区上地大街。上地有两个明显的标签：中国硅谷和“最强”学区。中国硅谷——中关村软件园位于上地大街，聚集了腾讯、华为、百度、联想、甲骨文等各大互联网公司总部。距安澜北京直线仅3公里。海淀是北京教育强区，上地大街是海淀的教育高地。上地实验学校（上地101）、清华大学附属上地学校、人民大学附属西山学校处于第一梯队。凭借优越的地理位置和学区，以及mabab的产品密度，燕姐觉得安澜北京还是有基础成为领先的奢侈品公司。 02 “金疙瘩”晋升管理层？燕姐表示，作为安澜系在北京的第一部作品，《安澜北京》对于中海来说意义重大。中海在征地海报上的定位是：背负海淀称号。如此重要的项目自然需要高水平的管理团队。燕姐注意到，拿地半个月后，中海就成立了开发公司。中海地产总裁助理、北方区总裁付锡伟担任董事长，中海地产北京公司倪建刚担任总经理。毕竟土地被人占了中国海外房地产北京有限公司，以及中国海外地产北京有限公司提供的资金，这种调整是完全正常的。然而，在中海地产北京有限公司这块走红的“金疙瘩”之前，市场上就有传言称该项目将升级为“集团直管”。不仅是集团的管理升级了，中海地产北京公司担心的似乎是项目方也没有机会和他在一起了。此前市场也有报道称，安澜北京的商人是来自中国海外新城公司的李鑫。李鑫中海新城公司是中海地产在北京的另一家子公司。它是中国海外地产北京公司的姊妹公司。两家公司在北京实行“赛马制”，同台竞技，共同助力中国演出海外职业选手北京的属性。在中海地产北京的两家公司体系内，李鑫可以称得上是中海地产北京地区豪宅销售的最佳人选。公开资料显示，李鑫于2019年担任中海地产北京公司北区营销总监，2020年出任中海地产北京公司营销部副经理。随后，李鑫来到中海新城公司，担任中海京华九旭交易员，并晋升为国内知名的中海京华九旭、吉都。北京房地产市场的“金牌操盘手”。在中海久旭任职期间，李鑫曾在开业首日创造62亿销售额，并带领中海久旭以97.36亿的销售额夺得2024年北京房地产销售桂冠。今年上半年，中国海外C国都九旭以16.85亿的线上签约额，再次位居东西区房地产销售第一名。李鑫在中海万基酒墟任职期间，带领团队实现初期销售额64.7亿元，全面奠定了中海万基酒墟在北京豪宅市场的地位。燕姐觉得安澜北京虽然是被中海地产北京公司收购的，但是没有人比李鑫更适合管理它。这个时候，你我之间已经没有什么区别了。谁有能力，谁就会得到。毕竟集团领导看重这么大的工程，目的只有一个：兰京第一次开业只能是眼见为实！目前，安澜北京也公布了其价格。整个项目均价16.55万/㎡，单价区间13.72万~18.7万/㎡。其中，北区复式别墅平均总价达到60万元，大户起拍价2100万+；南区平房起拍价在2200万+左右。此前，海淀的多个新项目取得了不错的销售成绩，如今年3月同日开盘的绿城与越秀合作开发的禾悦望云、禾悦御铭，销售额达152亿；清河板块建发海燕开盘销售额62亿。但安澜北京的价格比禾悦网云、禾悦御铭高出60%左右，比隔壁的建发海燕高出30%左右。算上目前行业内唯一的新房，加上安澜首套北京产品+金牌企业家李鑫的组合，总共278套的安澜北京能否延续火爆的销售势头，甚至快速变现，我们拭目以待。 03 “姐妹公司”的竞争 日前，克而瑞发布北京房企1-11月销售排名河中海地产以331.5亿的股权销售排名第一，第二名是中建智能置业的198.56亿。 “品馆”看似光鲜亮丽，但中海内部却是一个冰与火的世界。毕竟，331.5亿元的业绩是中海地产北京公司和中海新城公司两个内部平台共同取得的。长期以来，两家公司各司其职，业务方向和区域布局也不同。中海新城公司深度参与石景山和旧城改造，总经理为张欣；张欣，中海地产北京公司拥有较大“权威”，业务集中在海淀、房山、丰台、昌平等地区，总经理是倪建刚。作者：建刚 这几年，中海地产北京公司一直是老大。 2022年中国奥维销量海外置业北京公司的销售额将突破400亿，而中海新城的销售额将刚刚超过100亿。两人的关系并不一般。但从2024年开始，中海新城超越中海地产北京公司。去年上半年，网上中海地产北京公司销售额达86.6亿，低于中海新城的112.8亿。或许正是因为这种压力感，去年下半年，中海北京公司更换了营销负责人。倪建刚将老下属、原中国海外天津公司营销科长王野调往北京。此后，中海地产北京公司持续发力土地拍卖市场。一是去年年底，总价110亿竞得丰台万泉寺地块，开发中海利金大厦。然后今年3月份，以总价75亿竞得海淀蜀村地王，建设安澜北京。两个项目总造价超过300亿。然而，被寄予厚望的中海利金大厦于今年4月开业，但目前网上预约率不足20%。这是中海地产北京公司为证明自己高端交易能力的最后一次赌注，也已晋升为集团化管理。前11个月，中海新城权益194.21亿，位居北京房企第二位，距离“销售冠军”不到5亿；中海地产北京公司股权销售137.32亿，排名第四。由于“兄弟姐妹”之间的竞争，中海地产北京有限公司远远落后于中海新城。值得注意的是，今年上半年，张欣还担任中国海外发展投资发展总监，并被晋升向集团公司领导汇报。团体给予的信任票，给倪建刚带来了很大的压力。结语 去年，中国海外在行业内引起了不小的轰动：北上深三个一线城市销量排名第一； “九旭”系列产品贡献销售额870亿元。秘诀很“简单”，地点+产品。但今年，在招商蛇口、绿城等房企不断发力产品力、不断刷新豪宅产品天花板的同时，中国海外的“九旭”系列却似乎失去了魅力。迫于压力，中海今年在上海、北京推出了“安澜”两大系列产品。目标也很明确，通过高端产品迭代打破营销差距。 “安澜”系列能否延续中海在豪宅市场的传奇故事？我们也会等待。主编：张颜主编：Eric 本文仅代表作者个人观点。部分图片来自网络，请勿用于商业用途。如有违规，请联系我们。我们成立了“地产达人谈心群”
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